尽管政府试图运用调整利率及存款准备金率的手段冷却投资市场，然而，上海各类物业需求依然旺盛，市场保持活跃。近日，香港上市公司资本策略投资和天安中国成立的合资企业以1.05亿美元收购位于人民广场的永新广场，本次收购距离2005 年花旗银行以5000万美元的代价收购永新广场75％股份还不到两年，花旗持有永新广场的股份增值率达到57.5%。
业内人士指出，上海房地产市场正在发生一个重要的变化：一些以风险投资类型为主的机构投资者，在早期进入上海市场，并实现了预期的内部收益率后，现在正设法出售其所持物业。未来市场上可售的核心资产数量将会有所上升，而一些稳健型投资机构将成为下一轮接盘者。
花旗转手增值60%
近日，香港上市公司资本策略宣布，与天安中国成立合资公司，以1.05亿美元的代价收购上海永新广场100％股权。永新广场位于上海市人民广场核心商务区，南京西路128号，建成于1996年，总建筑面积2.9万平方米，建有22层甲级写字楼及两层地下停车场，租客包括柯达、德州仪器、日本电通等知名企业。据了解，该大厦目前入住率并不高，租金报价在人民币5.50～6.50元／平方米／天。
对于花旗来说，此次转手，离当初收购还不到两年时间。2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75％股份。到如今9 月份成功出手，短短一年半多的时间里，花旗在永新广场上就获得了接近60％的增值率，这还不包括两年来每年极为可观的租金回报。
花旗房地产高层曾向媒体公开表示，花旗在永新广场上已获得了足够的增值回报，考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，物业未来的增值空间未必理想，因此在有合适买家时选择了转手。但是，这并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗还是会进行收购，但是目前寻找一个理想项目的难度已经大大提高。
基金巨头纷纷套现
今年年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型外国金融机构旗下的房地产投资基金纷纷抛售手头持有的上海物业，与之前外资基金只进不出、四处扫楼的情况大不相同。
年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国养老基金SEB，成功套现2.5亿美元，而两年前麦格理从凯德置地手中收购时的代价不到1亿美元。今年7月份，曾在当年创下上海写字楼外资收购金额最高纪录的上海高腾大厦，被高盛持有两年之后，以1.5亿美元出让给德国基金SEBImmobilien与新加坡太平星集团Pacificstar.而此次花旗转售永新广场已是今年外资基金转手套现的第3个项目。
在过去的5年里，上海房地产投资市场发展迅速，全球性机构成为投资的主要推动力。对于核心资产的需求在全球范围内正不断增长，其主要原因在于全球性的资金流动过剩及发达国家人口的老龄化趋势。值得关注的是，很多对核心资产的需求来自于养老金基金以及保险公司。例如新茂大厦和高腾大厦的接手方都不是追求高额回报的快速资本运作型投资基金，而是像德国SEB这类追求持续稳定回报、需要低风险环境的政府型养老基金。北美以及欧洲投资者们在该地区所面临的巨大的收益压力促使他们进一步去国外寻求机会。
稳健型基金开始接手
稳健型基金的进入，往往被认为是一个地区房地产市场在全球范围内被视为逐渐成熟的标志。虽然中国仍是亚太区的新兴市场，但目前，上海房地产市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元；同时，一个包括浦西中心地带及小陆家嘴区域的清晰中央商务区域已经形成；伴随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定。以上这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。
“尽管上海仍是一个新兴的市场，但其自身特性的形成过程为核心资产的出现创造了条件。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示“鉴于上海在中国经济的重要地位，存在于其主要且稳定的物业中的核心投资机会不容被忽视。”
未来上海房地产市场的资本价值以及租金预计将延续其在过去五年内的增长态势。仲量联行预计至2008年及之后的一段时间内，二者将仍然保持正增长率，但将低于2000至2006年时期14％的年平均增长率。顾东尼表示，一些机构投资者在实现了预期的内部收益率后，现在将设法出售其所持物业，因为这些早期进入的机构投资者已经完成他们的投资目标。因此，未来可售的核心资产的数量将会有所上升，而稳健型的核心投资者将取而代之来持有这些物业，从而进一步扩大核心投资市场的流动性。
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风投与稳健型基金
虽然都是机构投资者，但风险投资型基金与稳健型基金在资金来源、运作风格、回报率、回报周期等多方面存在较大差异。前者对投资回报率的要求较高，偏好于在新兴市场寻找潜在机会，出手迅速，但持有周期不长。
而稳健型基金的资金来源多为大型保险公司或者养老基金等，注重资金的安全性和回报的稳定性，通常会长期持有物业，并委托经营管理，依靠租金收益获利。一般不会主动前往新兴市场等风险较大的市场，而是喜欢从其他机构投资者手中接手成熟物业。
