物流地产是开发商为物流产业所提供的房地产以及相关配套物业，其极大的升值空间成为吸引投资者的最关键因素。或许是因为申东春曾身为房地产开发商的缘故，他特别看好物流地产的发展前景。
“物流地产”这个概念，其实已不算时髦。
早在2003年，有工业物流地产老大之称的美国普洛斯公司带着“物流地产”的概念登陆中国，掀起了国内物流地产的第一股热潮。随后，美国的AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行也纷纷在国内布下棋子。
就在国外投资商大显身手的时候，国内的投资商才渐渐意识到物流地产难以估量的前景。浙商申东春算是其中领悟得较早的一个，虽然跟老外相比，他已经落后了3年，但谈起地处江苏江阴总投资达3亿的春鸣集团下属运通物流城，他仍信心十足。
“我们是做一个第三方物流运营中心，但同时也是一个物流地产项目。理解了这一点，就能理解我们对整个物流交易市场的规划和设计。”申东春说。
12000亿的发展空间
申东春的自信并不是没有基础的。早年在海外的经历，让他比国内的许多投资商更早看到物流业的前景。而归国后在地产项目上的运作经验，则更促使他将物流和地产结合起来思索。
在他看来，国内的物流市场大有可为，而建立在物流业基础上的物流地产，更蕴涵着无穷生机。“这一块的前景究竟有多大，我想并没有一个人能准确地估计，但将来肯定会给人惊喜。”站在300多亩的施工现场，申东春充满信心。
调查显示，目前，中国大约有1.6万家物流服务业公司，物流市场规模超过2万亿元，行业产值超过390亿元。有专家预测，在未来的几年，物流业将保持年均20%的增长速度，到2010年中国物流业的产值将达到12000亿元。
“中国巨大的物流市场已经吸引了国际货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国。我们再不迎头赶上，将会陷入被动竞争的局面。江阴运通物流城就是在这样的背景下诞生的。” 申东春说。
这个运营中心，是众多物流资源的整合和重新利用。服务辐射的半径、规模更大，配套服务的综合性更强，不仅可以提高物流服务的专业化水平，更有利于提高物流行业的资源利用效率。
在申东春看来，现代物流是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物。其核心是运用系统整合的理念，达到降低成本、提高效率、优化服务的目的。传统的供应链在新的信息科技与网络的冲击下，从顾客需求、贸易型态、生产模式到配送模式，产生了结构性的变化。作为物流中心，应当将物流管理与供应链管理相结合，并利用企业资源规划的概念与最先进的信息科技使零售商、代理商、制造商、供货商、银行及政府部门携手合作，加速货品、信息和资金的流通，以增加销售量和提升顾客满意程度。
而目前我国的物流现状是：企业的储运系统和行业的配送中心占主体，大量分散的小规模货运代理各显神通。而只有规划建设大型的综合物流产易中心，让企业的物流走向社会，规范和培育相对集中的第三方物流运营市场，才能形成第三方物流发展的支撑点，实现企业与客商的零库存。
申东春的目标正是如此：江阴春鸣物流交易市场要在相互联系、分工协作的整个产业链条上，形成以供应链管理为核心的、社会化的物流系统；逐步将物流活动从生产，交易和消费过程中分化出来，成为一种社会化、专业化、规模化、集约化的新型第三方物流运营中心。
江阴平地堆起“一座山”
选择江阴，是个偶然，也是个必然。
去年，江阴市政府到上海考察，参观了申东春在上海的永春物流交易市场，大为赞赏，有了邀请他到江阴的想法。
申东春欣然应邀，前往江阴考察。
一路上，他看到了华西村，看到了沿途大大小小的企业、工厂，心里就激动开来：“果然是个充满生机的好地方。”
等到了江阴，看到那座漂亮的山，申东春突然就下定了决心。
“那真是平地一座山，很奇特，也很有意思。不知怎么的，我就是对那座山情有独钟。”申东春回忆着，拿手比画着一座山的形状。
这种际遇很奇妙，或许，在那个时刻，那座山，正暗合了他的某种心境，那种期待“平地一座山”的心境。
当然，要真决定在一个地方做物流运营中心，还得要经过周密的调研：首先，这个地方要具备三个优势条件，即经济圈的优势，交通圈的优势和政策机制优势。物流业发展的前提是社会化大生产的形成，一个地区如果经济还不够发展，就盲目去搞物流园区，只能以失败告终。其次，还需要三种资源的足够支撑，即物流企业服务资源，物流设备设施资源，货主企业货物资源。
盛唐起，江阴就是对外贸易的重要港埠。宋代政治家王安石当年巡视江阴黄田港曾赋诗赞云：“黄田港口水如天，万里风樯看贾船。海外珠犀常入市，人间鱼蟹不论钱。”南宋绍兴年间，江阴港设立“市舶司”，是当时我国沿海设置市舶司的11个口岸之一，与广州、杭州、上海齐名。而今，江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。以江阴为圆心、半径160公里范围内有6个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。
改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。
经过多年建设，江阴口岸海关、出入境检验检疫等独立查验机构以及长江引航中心、外轮代理、外轮供应等服务机构配套齐全，各类码头泊位已建成45个，其中万吨级的19个，形成了由石化产品、集装箱、件杂货、煤炭、粮食五大支柱货源构成的港口群，建成了长江中下游最大的石化储运基地和国家粮食储备库。
2000年，全市港口吞吐量超过1000万吨，其中外贸运量206万吨，集装箱运量超1.5万标箱，正在成为长江下游重要的物资集散中心……
调研的结果令申东春欣喜而满意，以江阴现在的经济格局，加上良好的物流基础、政府的大力扶持，在这里搞一个物流运营中心一定大有可为。
如果把这张地图放得更大一些，以整个长三角地区为背景，则会有更多惊喜的发现：
运通物流城所在的江阴澄江镇正位于经济发达的长江三角洲苏锡常地区中心地带，北枕长江，南临无锡，西通常州、南京，东依苏州、上海。江阴长江公路大桥、锡澄高速公路、新长铁路穿镇而过，高速公路江阴南北道口、江阴火车站均在澄江镇境内，江阴澄江日渐成为长江三角洲乃至全国重要的交通枢纽和物流中心。全镇现有工业企业800余家，其中年销售超亿元的有11家，100多种产品远销欧、美、日、东南亚等50多个国家和地区，已形成纺织、化工、冶金、机械、造纸、服装、电子等行业的工业体系。商贸流通业、仓储运输业、特色旅游业、新兴服务业等第三产业发展迅速。
而目前江阴市的软肋，正是缺乏能够给企业和物流业提供交流往来的平台和现代化市场服务体系。因此，在江阴澄江镇建设现代化、规范化、信息化的物流运营中心，有着巨大的市场需求。
增值服务创造价值
在申东春的规划里，江阴运通物流城，必须能结合商流、金流及信息流等功能，提供海运、陆运、空运与水运等多功能的整合性服务。
“我们的运营中心将由完整的运筹管理系统、企业流程及链接架构组成。”在这样的基础上，运通物流城便可具有缩短上、下游产业流通过程，减少产销差距的中介机能，同时可进行水平关系的同业、异业交流整合支持，以合理降低成本。对企业而言，则可协助市场的开拓与信息收集，充分达到市场与通路的掌握，并有效把握商品流通与库存，进而达到产销平衡。整个物流中心整体功能规划为仓储区、综合办公区、商品及贸易展示区、国内运输区和国际运输区。
其中，仓储能提供恒温物流仓和一般仓，满足不同企业的需求。
综合办公区则约50000平方米，可容纳400余家第三方物流企业入驻，集商铺商务、配套办公和完美的生活用房三位一体，全方位服务入驻企业的各项需求。配套服务中心总面积约10000平方米，为进驻企业提供物流管理、招商服务、办公、会议、电子商务、信息处理及发布、人力资源等全方位的一站式服务。其中生活服务区包括餐饮、住宿娱乐等服务内容，为园区商户及物流企业人员提供生活服务。仓储配载区和大型综合停车场总占地为150000平方米，大型综合停车场则可容纳1000多辆货运配载车辆的停放。办公大楼为报关行、客户、银行、船泊公司、航空公司、货运公司等提供综合办公环境，使各项物流相关事宜能于一个地方同时完成，节省时间与成本。
商品与贸易展示提供进出口商品展示的空间，促进国内与国外厂商进行贸易。国内配送（公路、铁路、水路）提供供货商、零售商、物流中心之间的运输服务。配合客户各种需求，可包含整车、零担、快递三项运输业务。国际配送（海运、空运）方面采用策略联盟方式，提供整合式全程物流服务。
因此，江阴运通物流城将提供众多相关业者整体性与多功能的物流服务，做到既是物流中心管理者，又是物流中心发展者。
而这些还只是运通物流城提供的基本服务。申东春的想法是，以这些基本服务为基础，大力开拓附加价值服务。例如整合型物流服务、客户订制化服务、快速响应信息系统等。
事实上，提供附加价值服务已成为而今许多物流运营中心在探索盈利模式上的开拓和尝试。据了解，浙江较早的传化物流基地的利润主要来自增值服务，有23项之多。如果单靠租房收入，还是很难盈利。
当然，让客户接受增值服务并不是件容易的事，这还需要运通物流城不断引导，并让客户真正感受到服务的价值。
“我们的项目由上海世纪数码有限公司和上海永春物流有限公司两大企业强强联合投资经营，集结了物流业与数码电子业领域内的卓越公司的合力，各有优势，正好互补不足。”
申东春想要搭建的，是一个有形平台与无形平台的互动，即有形的物流运营中心和无形的电子商务平台的完美结合。“这样便于现代物流在电子数据交换技术和国际互联网的应用信息系统的支撑下，借助于储运和运输等系统的参与，借助各种物流设施，共同完成一个纵横交错、四通八达的物流网络，使信息的传递更加方便、快捷、准确，提高整个物流中心的经济效益。”
而这所有的一切，围绕的目的只有一个——如何为客户创造最大价值。
物流地产升值空间大
在做江阴运通物流城之前，申东春专门去国内几个大的物流基地考察过，对那种集交易中心、信息中心、运输中心、仓储中心、配送中心、转运中心及配套服务功能于一体模式非常欣赏。
“不过，我希望能做一个比它们的层面更高一点的，所以，我们引入了物流地产的概念。”
物流地产是开发商为物流产业所提供的房地产以及相关配套物业，主要包括开发商通过改造、建设标准型或根据客户需求定制甚至管理的，为生产、商贸、第三方物流等企业提供用于产成品、原材料存储、配送、分拨、包装、展示等方面的房地产产品。
或许是因为申东春曾身为房地产开放商的缘故，他特别强调物流地产不断走高的发展趋势。
由于物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，相对而言，物流地产商更容易以较低成本拿到土地。这有两方面原因，一方面物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格本来就相对便宜；另一方面，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化，因而深受各地政府的欢迎。
一旦物流园区正式启动，当地政府会投入大量资金进行路通、物通、财通、信息通等基础设施工程的改造兴建，这又将带动物流园区所属区域的商业地产的大规模开发。对此，中国物流与采购联合会副会长戴定一指出，对于一些实力雄厚、寻求稳定回报的投资商来说，选择物流地产是一个较好的投资途径。
虽然如此，专业于房地产咨询管理的世邦魏里仕上海分公司工业物流地产副董事戴沁还是认为，尽管近年来国内的物流行业实现了10%左右的快速增长，但与其他工业产业相比还是相对较慢，用于物流方面的房地产发展也比住宅地产、商业以及其他工业地产的发展要慢得多，以至于很多投资商和开发商对物流地产关注度不够。目前大部分的物流地产都是制造、流通或者第三方物流企业自建自用。可以说，国内非常缺乏专业的物流地产商和成形的物流地产市场。
或许是申东春骨子里的冒险精神使然，他总比别人更有勇气去尝试和开拓。“为了降低风险，加速部分资金回笼，与一般物流交易市场把摊位全部出租不一样，我的做法是把部分摊位卖掉，再由市场管理公司统一整体运营。”申东春说，他对于能否按计划出售摊位很有信心。“毕竟物流地产正在为越来越多的人所接受，强大的升值空间将成为吸引人的最关键的因素。”
“到今年年底，这里将会是另一番景象。”站在繁忙的工地上，申东春深吸一口气，用并不高亢，却沉稳坚定的声音说。在不久的将来，这里或可成为江阴乃至整个长三角地区经济发展的新推手。运通物流城这一高端旗舰市场的到来，势必开启该地区域经济的新物流时代。
而对申东春来说，这可能只是他的雄伟计划的第一步。他的目标是，在全国发展10个物流交易市场。
