浙江地价与房价：究竟是谁催生了谁？

　　今年第二季度浙江全省土地交易价格同比上涨53.5%，涨幅同比扩大了41.3个百分点。其中，杭州市土地交易价格同比涨幅高达83%。是高地价催生了高房价，还是高房价催生了高地价？随着地价与房价的交替上涨，房地产浙商面临一个矛盾的选择。

7月24日，上海，保利集团以32.4亿元的代价，从万科手中抢下了上海三幅土地。成功拿地后，保利上海公司董事长陈冬桔来不及抹去脸上的汗水就连忙对下属说：“安排车，去杭州。”

第二天，7月25日，保利砸下22.8亿元，拿下杭州下沙434.5亩土地。这个价格，几乎比下沙今年2月份出让时的价位翻了一倍。

“终于进入浙江市场了！”拿到地的陈冬桔感到异常满意。

井喷的地价

全国房产市场升温的背景下，越来越多的房产大鳄开始涌入浙江这块房地产的沃土，杭州地价开始频创新高。

去年绿城、滨江联手拿下的“杭汽发”地块，曾被视为难以超越的“地王”标杆。但这一标杆在短时间内就被频频刷新：5月30日，绿城联合葛洲坝以10869元/平米的楼面价拿下杭政储出[2007]17号钱江新城地块；不到一个月，6月25日，浙江旅游房产以12245元/平米的楼面价夺得杭政储出[2007]20号城北金松洗衣机厂地块；7月9日，在杭政储出[2007]23号浙江工商大学地块的争夺中，来自宁波的雅戈尔置业以惊人的15712元∕平米夺魁

2007年杭州重要地块出让记录：

日期       区域          开发商                 总价        楼面价（元/平米）

2与6日    下沙          上海世茂            8.16亿         1319

3月27日   钱江新城      滨江                15.2亿         6753

4月23日   西溪          坤和                12.21亿元      约5000

5月30日   钱江新城      绿城、葛洲坝等      34.9亿         11759

5月31日   下沙          北京金隅嘉业        12.41亿        2450

6月25日   市区          浙江旅游房产        16.01亿        12245

7月9日    市区          宁波雅戈尔          14.76亿        15712

7月9日    三墩          东阳中天            30.7亿         7077/7750

7月25日   下沙          保利地产            12.86亿        3326

7月25日   丁桥          广宇房产            2.4亿          4241

从统计表中，我们不难发现，杭州下沙地价从2月份的1319元/平米提高到7月份的3326元/平米；钱江新城从3月底的6753元/平米涨到5月底的11759元/平米……尽管同一区域内的地块也存在着种种差异，单纯的价格比较不能完全说明问题，但地块价格在短时间内呈现出的强劲上涨势头仍然不容质疑。

杭州土地市场连拉阳线，是浙江土地市场集体走强的一个缩影：7月4日，温州龙湾行政中心区D03、D05两块宅地分别卖出8000元/平米、9000元/平米的高价；7月31日，温州乐清市中心区A -j9 地块以7.78亿元出让，楼面价同样超过8000元/平米。记者还从宁波市国土资源局处得知，宁波江北原制药厂地块将在近期公开出让。市场普遍认为该地块楼面价将达1万元/平方米以上，成为宁波新“地王”。

与此同时，从国家统计局浙江调查总队的资料显示，二季度浙江全省土地交易价格同比上涨53.5%，涨幅同比扩大了41.3个百分点。杭州市土地交易价格同比涨幅最高，达83%。

地价越来越高，拿地的难度越来越大，拿地后的风险也越来越吃不准。房地产浙商们正经历着一种矛盾的选择。

绿城、旅游、雅戈尔以超过万元的楼面价拿地，意味着未来推出的楼盘必将卖到3万元/平米以上。如此高的房价，能否为购房者所接受？豪宅纷纷上马，浙江的高端市场容量究竟有多大？

地价带动房价，但购房者未必会为高房价买单。一个典型案例是，雅戈尔高价拿地后，其周边某楼盘顺势将售价拉至2.1万元/平方米，但提价后该楼盘的销售量，迅速萎缩。

谁在为高地价买单？

外来实力开发商与浙江本土开发商之间的竞争，已经进入了白热化阶段。而越抬越高的地价，使得浙江的土地市场上一大批中小房企“不敢再玩”。

那么，在这场资本的游戏中，最终谁在为高地价买单？是省外大鳄，还是境外资金？

在调查过程中，记者发现一个有趣的现象，境内外房产大鳄们在面对房地产浙商时并不占绝对优势。一直被认为在资金方面存在短板的房地产浙商们，却爆发出惊人的力量，屡屡抛出十数亿、甚至数十亿的大手笔。在浙江土地市场中，呈现出了“强龙”与“地头蛇”火拼的格局。

5月30日下午，钱江新城望江地块出让，吸引了以新鸿基为代表的一大批境外房地产大鳄。然而，浙江房地产龙头绿城集团联合葛洲坝、杭州康居投资公司以36.3亿的总价坚定地击退了新鸿基，10870元/平方米的楼面价也刷新了杭州钱江新城的价格标杆。

“我们出的价格够高了，真不知道绿城是怎么做的价格评估。”新鸿基的有关人士在落槌后，有些无奈地向记者表示。事实上，新鸿基不敌绿城这样的场景，在浙江土地市场上并不鲜见。中海与滨江PK失败，凯德置地多次购地失手……

“浙江本地企业的拿地热情超乎我们的想象，我们想重点引进的‘大鳄’反倒很难竞争过我们本地的开发企业。”钱江新城管委会办公室主任宓挺接受采访时表示

宓挺分析认为，“大鳄”难敌房地产浙商，一是因为这些“大鳄”们的风险控制要严于浙江企业，浙江开发商们拿地时敢于预先透支未来几年的地价潜力，而这些“大鳄”们不会按此操作；二是因为机制问题，大鳄们定价需要层层上报、审核，而以绿城、滨江为代表的浙江房开企业，拿地时往往老板亲自上阵，在瞬息万变的拍卖场上自然占尽优势。

易居房地产研究院高级评论员杨红旭也认为，本地地产开发商通过上市、融资以及联合竞地等方式，摆脱了原先的资金局限；而外资地产商，风险意识较强。

游戏规则的改变

俗话说，物以稀为贵。然而，浙江的土地市场在接连放量的同时却连创新高，背后的原因值得我们深思。

记者从杭州国土资源局了解到，今年上半年，杭州国土资源局挂牌推地2867亩，已是去年同期的6.6倍！同样，温州近期又有670亩土地集中上市，但仍无法满足房企对土地的渴求。

浙江土地市场为何忽然呈现出价量齐升的势头？

“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺、地价上升以及未来不确定因素的担心。”一位市场分析人士表示，“资金实力雄厚的房地产上市企业，主导了这波行情。”

频频出现在土地拍卖市场中，绿城、广宇、雅戈尔均为上市公司，而旅游、滨江、坤和等一批房企正谋求上市。值得关注的是，“上市”不仅为房企提供了资本，更开始改变房企的拿地思路。

7月25日，上市浙企广宇房产以4241元/平米的价格拿下杭州丁桥一地块，让拍卖会现场一片哗然。然而，坐在记者身边的一房产公司老总却表示，作为上市公司，广宇此举完全可以理解。

“对于上市公司来说，一年的开发量和销售量这两个指标非常重要，而且考量上更看中的是连续性。一般上市公司每半年就要公开一次财务报表，这就直接关系到股民对公司的信心。如果依然按照原来的追求利润率来操作项目，可能3年时间内只开发了一个到两个项目，这样楼盘在没有销售时的年终报表会非常难看。只有频繁拿地，通过不同地块的开发周期来平衡财务报表，公司才会有持续的业绩增长。”杭州资生顾问总顾问师黄连友表示。　

“万科的主要策略是加快周转，并运用合作杠杆输出管理，从而在相似的利润率水平下，获得更高的资产回报率。”浙江万科南都总经理郁亮曾告诉记者。如今，万科的操作模式正被越来越多的房地产浙商所接受。

“周转率”的提高，势必对房地产浙商的土地储备提出更高要求。因此我们也不难理解近期土地市场的井喷。市场在转型，房地产浙商们的游戏规则也随之变化。土地市场新格局的形成，也许仅仅是一个开始。

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